各大房企纷纷披露中报，交出了上半年的成绩单，总体延续去年亏损的态势，但也有部分优秀房企，仍然实现正向盈利，这其中就包括民营房企中的佼佼者龙湖集团。

分析来看，经营性业务持续稳定健康发展使得其业绩贡献进一步扩大，为龙湖集团实现盈利提供了坚实的支撑，此外，该业务也是公司经营性现金流实现净流入的主要因素，为公司穿越行业周期提供更多的“弹药”。

持续保持正向盈利

近日，绝大部分房企相继披露2025年中报，在行业深度调整的背景下，亏损仍然是上半年的行业主流，Wind数据显示，105家港股房企中，实现正向盈利的仅25家，即超7成房企处于亏损中；A股76家房企中，实现盈利的仅36家，超5成房企处于亏损中。

业内人士分析，房企业绩下滑或亏损的主要原因，大多为地产开发业务的结算毛利率下降所致。

放眼整个行业，仍然能够实现盈利、且盈利高达数十亿元的房企可谓是凤毛麟角，其中港股仅8家，A股仅4家，绝大部分是重量级央企，例如华润置地、保利发展、招商蛇口等，民营房企中的代表则包括龙湖集团、长实集团以及滨江集团等。

今年上半年，龙湖集团实现股东应占溢利32.2亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达13.8亿元；毛利额74.2亿元，毛利率为12.6%。

龙湖集团本期的业绩表现，很大程度得益于经营性业务的稳健发展，上半年由运营及服务业务组成的经营性收入实现132.7亿元，创历史新高，占总营业收入22.6%，成为龙湖集团利润的主要贡献源。

在房地产市场持续震荡筑底的背景下，龙湖集团运营及服务业务保持高质量发展，可持续的盈利能力与现金流反哺能力不断增强，持续贡献稳定的收入和利润，为公司流动性安全提供保障。

具体来看，运营业务不含税收入为人民币70.1亿元，较上年增长2.5%，运营业务毛利率为77.7%；服务业务不含税收入为人民币62.6亿元，同比微增，服务业务毛利率为30.0%。

在多航道的聚焦协同和内生式增长之下，龙湖集团上半年含资本性支出的经营性现金流实现超20亿元净流入，为公司跨越周期提供坚实支撑。

穆迪在行业报告中指出，不断增长的经营性收入提升了开发商的盈利稳定性和财务韧性。在受评开发商中，华润和龙湖拥有较高的经营性收入，在过去几年中，它们在同一评级类别中表现出更高的盈利能力和更稳定的杠杆水平。

无独有偶，大华继显分析师则表示，龙湖具有弹性的经营性业务是其中长期的关键驱动力，预计龙湖的资产负债表将继续保持弹性，净负债率保持稳定。

经营性业务稳健发展

龙湖集团的经营性业务包括商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造，在细分领域均保持领先身位，延续稳定增长的态势，与地产开发共同构成公司五大航道。

商业投资方面，龙湖商业上半年新开业一座天街，累计运营89座商场（分期项目合并后商场个数），覆盖全国24座城市，下半年预计新开约10座商场；同时持续改造升级存量项目、提升消费体验、增强客户粘性，上半年租金收入同比增长4.9%至55亿元，销售客流均实现两位数增长，营业额同比增长17%，日均客流同比增长11%，上半年出租率保持97%高位。

资产管理方面，龙智资管报告期末的资产管理规模近300亿元，中期实现收入15.1亿元，其中长租公寓品牌“冠寓”是基本盘，已布局全国一二线核心城市，累计开业超300家门店，开业房间数12.7万间，开业、获取规模稳居行业前二，开业门店的整体出租率为95.6%，保持领先水平。

除了长租公寓-冠寓之外，龙智资管还包括产业办公-蓝海引擎、服务式公寓-霞菲公馆、活力街区-欢肆、妇儿医院-佑佑宝贝及健康养老-椿山万树等五大业务单元，共同构建出一条以“住”、“职”、“娱”、“医”、“养”等空间资产组成的链条，是公司第二增长曲线的重要动能。

物业管理方面，龙湖智创生活不断拓宽服务半径，住宅管理、商企服务、龙湖优选、塘鹅租售、龙湖美居等业务单元协同发展，上半年实现收入55.3亿人民币，物业在管项目约2200个，在管面积约4亿平方米；同时依托数字科技能力，构建高效的智慧空间服务体系，实现服务精准触达，优化业主服务体验，客户满意度连续16年超过90%。

智慧营造方面，龙湖龙智造聚焦大客户战略，凭借全业态开发运营经验、数字科技能力以及内生式航道协同优势，持续拓展优质项目，上半年新增项目62个，新增建筑面积852万平方米，其中央国企及政府类代建项目面积540万平方米，占比新拓项目63.3%。累计代建项目超210个，总建筑面积超3300万平方米，规模及影响力行业领先。

上半年实现营收7亿元，同比增长65%；交付面积122万平方米，助力委托方创造价值，推动公司高质量发展。

四大经营性业务航道稳定增长，这使得龙湖集团可以依靠内生动力、通过业务“造血”自循环来驱动公司发展，以低杠杆、强运营、正现金流，持续践行高质量发展路径。在业绩会上，龙湖管理层表示，四个航道都要构建自身在所处板块的竞争优势，要持续保持自身的增长，形成能力的护城河，以此构建龙湖未来的增长盘。

在其之下，龙湖已通过过往三年时间，整个龙湖的债务规模包括未来的偿债压力将大幅下降，并由健康的债务结构加持续的正向经营性现金流，构建起龙湖的基本盘。数据显示，在2025年上半年，龙湖实现含资本性支出的经营性现金流超20亿元，截至报告期末，有息负债总额为1698亿元，根据龙湖的规划，在2025年末，有息负债将降至1450亿元左右。

另外，今年年初龙湖推出的各航道产品及服务集成一体的“龙湖”APP，标志着“一个龙湖”直达用户、深度交互平台的诞生。同时，龙湖结合AI也开始在内部做很多行业级的AI应用试水，“未来成熟会通过C5航道的千丁数科对外输出。”

结合当下、基于未来，龙湖在做一系列创新的业务。“这些都会成为龙湖未来的创新盘。”

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